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黄金和中国房产的大牛市或许已经走向终结

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欢迎发表评论 2013年04月07日13:56 来源:和讯网  作者:张平

上海富大集团公司副总张平
上海富大集团公司副总张平

  在当前负利率和通胀压力双双来袭之时,股市又持续“跌跌不休”,银行理财产品因乱象丛生,已被银监会勒令加强监管。于是,如何保卫老百姓的“钱袋子”?就成为博鳌亚洲论坛2013年年会上,与会嘉宾热议的话题。有嘉宾提出,近十年来,能够抵御通胀的投资品种只有二样:一个是房地产;二是黄金。专家建议投资者可以继续适时逢底投资。

  在很多国内外投资者看来,黄金和中国房地产当之无愧成为这十年抵御通胀之利器。2002年300多美元/盎司涨至2011年8月时的1913美元/盎司,即使跌至今日的1580美元/盎司,金价也足足涨了500%。而中国的房价更是令世人惊叹,很多一二线城市的房价10年涨幅均超过500%以上。这令早先踏入楼市的投资者深深体投资房产保值增值的乐趣。虽说近年来,中国政府频频对房地产进行调控,希望房价理性回归,但中国一二线城市房价仍然坚挺,这让投资者对房价只涨不跌的魔咒深信不疑。

  不过,早在2011年美国知名杂志《福布斯》则将黄金和中国房产列为世界七大金融泡沫之首。当然《福布斯》把黄金和中国房产列为世界金融大泡沫并非说泡沫一定会立刻破掉,但也在警示投资者,这样的泡沫其蕴含的投资风险和杀伤力是非常可怕的。那么是什么原因促成黄金和房地产业的大泡沫呢?如今这个泡沫有多大?未来黄金和中国房产是否仍然值得投资呢?

  黄金的兴起源于货币信任的危机

  很多专家皆认为,本轮国际黄金市场是从2001年蛇年由熊市转牛的,时隔今日已有走完了“12年一个轮回”。而笔者认为,确切来讲,本轮黄金的牛市主要源于9。11事件之后,美联储为了振兴衰退中的经济,于是采取了量化宽松的货币政策,正是由于货币政策的长期宽松,使美元指数步入长期下跌的通道之中,而投资者出于对美元贬值的忧虑而纷纷抛出美元,换成黄金,以期盼黄金能够给其带来保值增值的预期。可见本轮黄金价格的飙升源于贷币超发导致的信任危机。

  黄金价格特别是自2008年美国爆发金融危机之后,美国经济更是出现衰退以及失业率长期居高不下,为了应对危机,美联储先后推出了三次量化宽松货币政策,作为避险资产的黄金一路上涨,从2008年10月份最低681美元,快速上涨到2011年8月份的1913美元,三年涨幅高达180%。不过由于当时欧债危机的爆发,使得一直处于贬值状态中的美元得以恢复强势。一方面美联储的宽松货币政策边际效应逐步衰减。另一方面,全球货币步入竞争性贬值周期内。虽然美国经济并不景气,但与目前欧债危机、日本经济通缩相比还算是好的,随着欧元、日元进入了贬值通道,以黄金计价的美元不断走强,投资者的信心得以恢复,黄金泡沫自然就被剌破了。

  很多投资者在问,黄金是否还具有投资价值呢?笔者认为,关键是要看在什么价值购买,如果金价被抄高到1913美元/盎司,这么高的价格肯定会亏损累累,更别谈怎么来抵御通胀?几年前,一份有关黄金提炼成本和预期利润的报告指出,国际金价的合理价位应该在每盎司700~800美元。就算这些年美元贬值,黄金合理价位也不该超过每盎司1000美元;即使再加上其他因素(如通胀等等),黄金合理价位最多每盎司1200美元。目前来看黄金泡沫还没彻底去除,投资者应该谨慎小心为上。

  房地产完全市场化点燃了楼市飙升

  1998年我国政府将民众的住房问题,完全推向市场。之后随着个人贷款杠杆的配合,点燃了本轮中国楼市价格的飙升。更关键的是,2005年之后,我国又进行了汇率改之后,人民币单边升值已经超过了30%。应该说,中国的汇率改革也是助推房价上涨的利器:一、汇率改革之后,人民币单边升值预期已定,大量海外资金通过各种渠道进入中国,无疑会推升我国资产泡沫。二、海外资金流入中国后,中国央行又要相应投放大量基础货币予以结汇,于是社会流动性开始泛滥,再加上2008年以后我国经济的拉升主要依赖信贷扩张而取得,人们出于对通胀预期的担忧,很多国人都抢着进入楼市,以其靠投资房产能够保值增值。

  迄今为止,还没有一家开发商愿意公开自己建房的详细成本和利润,但是有业内人士称房产的建造成本不会超过房价的25%。另据,全国工商联的统计调查,统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了。也就是说,一线城市的一套2万多元/平米的住房,其建造成本顶天也就4000多元,开发商、抄房者、地方政府却要拿走房产增值的绝大部分。目前一线城市的租售比已经达到投资者若想靠收取房租,可能要55年才能收回本钱,像这么高的房价,也就意味着一二线城市目前只具有投机价值,连基本的投资价值都没有。

  很多人认为,各利益集团不会让中国一二线城市房价下跌的,还有人认为中国的城镇化建设也会力挺高房价的。但是我们要知道,房价如果从5000元/平方米推到10000元/平方米或许消耗社会资金无需很多,而房价若想从3万元/平方米再向上番到6万元/平方米,那是需要大量流动性来推动的,目前中国的信贷政策正在收紧的情况下,未来中国房价向上翻番基本不可能,而更会像温州、鄂尔多斯那样被腰斩的房价却会比比皆是。是泡沫总归会破的,往往是破在最为疯狂之时,目前虽然一二线城市房价仍然坚挺,但回归合理价格也只是时间问题而已。对于投资者而言,投资房产最佳时段已过,未来风险极大,并不是保值增值的理想场所。

  曾几何时,差不多在同一时候,黄金和中国的房产都在这10年中成为抵御通胀的利器,但是任何投资品种要看介入时间是否适当。黄金的10年泡沫已经破裂,如今正步入回归理性的下降通道之中,而中国的房价虽然会有利益集团的力挺,让人感觉似乎跌不动,不过最多也只能拖延时日,房价合理回归已经是大势所趋。一个投资品种在刚刚被世人熟悉了解之时,或许还是一个不错的选择,而当其泡沫大到无以复加之时,投资者再介入其中就不是抗通胀的问题,而是要面对资产缩水的问题了。(摘自不执著博客

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